No contexto de ativos imobiliários voltados à renda — como centros logísticos, shopping centers e edifícios corporativos — temos observado com frequência uma situação que pode gerar entraves inesperados nas negociações de novas locações: o ativo a ser locado está onerado por alienação fiduciária de imóvel, e o potencial locatário exige, como condição para a celebração do contrato, a anuência do credor fiduciário.

A legislação brasileira, em especial o art. 27, §7ºe o art. 37-B, ambos da Lei 9.514/97, estabelece regras sobre a oponibilidade de contratos de locação ao credor fiduciário. Ainda assim, esses dispositivos são frequentemente negligenciados pelos proprietários no momento de estruturar operações de captação de recursos com garantias de imóveis destinados à locação.

Na prática, alguns locatários institucionais ou com compromissos de longo prazo vêm condicionando a assinatura dos contratos de locação (ou seus efeitos) à obtenção de anuência formal do credor fiduciário. Essa exigência busca assegurar a manutenção da locação mesmo em caso de consolidação da propriedade do imóvel pelo credor e/ou venda do imóvel em leilão.

Contudo, muitos contratos de alienação fiduciária têm sido celebrados sem qualquer menção a essa possibilidade, o que obriga os proprietários a, posteriormente, negociar aditivos com os credores ou a buscar anuência específica caso a caso (waiver) — algo que nem sempre é viável, especialmente em estruturas com múltiplos financiadores, emissões pulverizadas no mercado de capitais e prazos apertados.

A Prática nos EUA : os tão corriqueiros SNDAs

Nos Estados Unidos, a antecipação de potenciais conflitos entre locadores, locatários e financiadores deu origem a um instrumento amplamente utilizado: o SNDA — Subordination, Non-Disturbanceand Attornment Agreement. Trata-se de uma peça-chave na estruturação de contratos de locação comercial em imóveis financiados e é comumente assinada em conjunto com o respectivo “lease agreement”.

O SNDA é um acordo tripartite que equilibra os interesses dos três principais agentes envolvidos:

1. O credor hipotecário, que busca preservar a efetividade da sua garantia;
2. O locatário, que quer manter seu direito de uso do imóvel (direito de vigência), mesmo em caso de execução; e
3. O proprietário/locador, que precisa viabilizar a locação com segurança jurídica.

Esse tipo de instrumento combina três cláusulas essenciais:

• Subordination – o locatário reconhece que seu contrato de locação é subordinado à hipoteca vigente;
• Non-Disturbance – em contrapartida, o credor compromete-se a não rescindir a locação nem perturbar a posse do locatário, inclusive em caso de excussão da garantia, desde que o locatário esteja adimplente;
• Attornment – o locatário aceita reconhecer o novo titular da propriedade (o credor ou quem adquirir o imóvel) como seu novo locador.

Na prática, trata-se de uma renegociação prévia de riscos, que traz previsibilidade às relações jurídicas em cenários de inadimplência ou execução da garantia, evitando disputas e incertezas.

Como esse conceito é amplamente difundido no mercado norte-americano, a negociação e assinatura de um SNDA caso a caso, a cada nova locação relevante, é prática comum e não costuma gerar entraves significativos à conclusão do negócio.

O que fazer na realidade brasileira?

No Brasil, a Lei 9.514/97 acaba por criar a necessidade de uma espécie de SNDA para a locação de imóveis onerados com alienação fiduciária. Porém, a inexistência de um instrumento equivalente ao SNDA em nossa prática torna o processo mais complexo e arriscado. Depender da boa vontade do credor fiduciário para obter uma anuência específica a cada nova locação é um cenário que expõe o proprietário a riscos comerciais e operacionais.

Temos observado diversos casos em que essa dependência resulta em atrasos, custos adicionais (como “waiver fees”) e até perda de oportunidades comerciais.

Essa situação pode ser evitada com a simples inclusão, desde o início, de cláusulas claras no contrato de alienação fiduciária, prevendo:

• autorização expressa para que o fiduciante firme contratos de locação com prazo superior a 1 ano, conforme art. 37-B da Lei 9.514/97;
• compromisso do fiduciário de respeitar os contratos de locação regularmente celebrados e registrados, conforme art. 27, §7º da mesma Lei; e
• autorização prévia para o registro do contrato de locação em cartório, antecipando-se a eventual exigência do registro de imóveis.

Já existe jurisprudência no sentido de que a ausência de autorização expressa do credor fiduciário não torna o contrato de locação inválido, já que ele continua gerando efeitos entre locador e locatários, podendo ser, inclusive, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, ele não geraria efeitos com relação ao credor fiduciário, conforme artigo 37-B da Lei 9.514/97, que é justamente o grande ponto de preocupação de muitos locatários.

Caso não seja possível obter essas previsões desde o início, a segunda melhor alternativa é estabelecer, no próprio instrumento de garantia, um regramento claro obrigando o credor fiduciário a emitir sua anuência — sem ônus e dentro de um prazo razoável — sempre que solicitado.

Do ponto de vista do investidor institucional, locador ou incorporador, antecipar essa questão é um diferencial competitivo e uma boa prática contratual. Para o credor, tais cláusulas não comprometem a segurança da garantia, na medida em que ativos comerciais foram, em geral, desenvolvidos para serem locados – seria o seu “curso normal dos negócios”, não fazendo sentido uma anuência prévia para cada locação. Uma proteção extra que credores fiduciários poderiam buscar é que as locações deveriam ser necessariamente firmadas em condições de mercado.

No atual ambiente de mercado — com compressão de spreads e crescente sofisticação das estruturas de financiamento —, a convergência entre os interesses de credores, locadores e locatários exige atenção aos detalhes. Nesse caso, o detalhe está na operação de captação de recursos, mais precisamente na alienação fiduciária, e não no contrato de locação.

Bruno Amatuzzi

brunoa@amatuzzi.com

A equipe do Amatuzzi Advogados está à disposição para  orientar quanto às melhores práticas em alienação fiduciária e contratos de locação.