Por: Daniel Cardoso Gomes

Na semana passada tive o prazer de participar do Congresso do IBRADIM, em um painel dedicado aos negócios imobiliários.

Ao lado de grandes referências do mercado, tive a oportunidade de debater um tipo contratual bastante conhecido e discutido: os contratos Built to Suit.

Apesar de utilizados no Brasil já há algum tempo, esses contratos continuam a suscitar debates jurídicos relevantes. A principal dúvida que ainda persiste pode ser resumida em uma pergunta simples, mas de efeitos complexos: seriam contratos típicos ou atípicos?

Embora, à primeira vista, essa discussão possa parecer acadêmica, seus reflexos práticos são significativos. Da tipicidade ou atipicidade decorrem consequências diretas sobre a liberdade de contratar, a aplicação (ou afastamento) de normas da Lei de Locações e até mesmo a validade de determinadas garantias.

O marco legal de 2012

Foi apenas em 2012, com a introdução do art. 54-A na Lei 8.245/91 (Lei de Locações), que o legislador buscou disciplinar expressamente esse tipo de operação. Importante frisar: a lei não inovou, mas trouxe proteção normativa a pontos sensíveis para o funcionamento desses contratos, especialmente:

i. a possibilidade de renúncia à revisão de aluguel durante a vigência do contrato; e

ii. a cobrança de multa correspondente à integralidade dos aluguéis vincendos em caso de denúncia antecipada pelo locatário.

O caput do art. 54-A ainda ressalva que, nas operações ali previstas, prevalecerão as condições livremente pactuadas e as disposições procedimentais da própria lei. Esse detalhe, aparentemente simples, é o que alimenta grande parte do debate sobre tipicidade.

A questão da tipicidade

Se considerados atípicos, os Built to Suit abririam espaço para liberdade contratual quase irrestrita, permitindo que as partes moldassem as obrigações sem as amarras das normas cogentes da Lei de Locações. Nessa hipótese, inclusive, seria possível superar restrições como as do art. 37, que prevê um rol taxativo de garantias locatícias e proíbe a cumulação de mais de uma modalidade no mesmo contrato.

Essa limitação é particularmente problemática para operações Built to Suit, em que o volume de investimento é, via de regra, muito elevado. Nem sempre uma única modalidade de garantia é suficiente para resguardar o locador, o que reforça o argumento de que a liberdade contratual deveria prevalecer nesse contexto.

Contudo, apesar da lógica econômica e da relevância prática desse raciocínio, não se pode ignorar que o legislador inseriu o art. 54-A na própria Lei de Locações, reforçando a ideia de tipicidade. Se a intenção fosse criar um regime jurídico apartado, teria sido editada legislação específica, o que não ocorreu. Além disso, os parágrafos 1º e 2º do dispositivo demonstram a cautela do legislador em permitir flexibilizações apenas pontuais — exatamente aquelas expressamente previstas em lei.

Comparações e fundamentos adicionais

Outro argumento que reforça a tipicidade é a semelhança entre a redação do art. 54-A e a do art. 54, relativo aos contratos de shopping centers. Nesse contexto, a “liberdade de contratar” prevista já vinha sendo relativizada por parte da doutrina, que não a interpreta como irrestrita.

Além disso, mesmo no campo dos contratos empresariais, a autonomia privada não é absoluta. A Medida Provisória nº 881/2019 (a chamada “MP da Liberdade Econômica”) chegou a prever a aplicação apenas subsidiária de normas cogentes a negócios empresariais.

Porém, essa diretriz foi suavizada quando da conversão em lei (Lei nº 13.874/2019), que manteve a prevalência das normas de ordem pública. Assim, ainda que sob o manto da liberdade contratual, os contratos empresariais — inclusive os Built to Suit — continuam submetidos a limites relevantes.

Perspectivas práticas

Apesar dessas balizas, é importante destacar o avanço que a Lei da Liberdade Econômica trouxe ao consagrar princípios como o da intervenção mínima e o respeito à alocação de riscos pelas partes (art. 421-A, II, do Código Civil). Isso abre caminho para arranjos criativos que conciliam segurança jurídica e viabilidade econômica.

Nesse contexto, têm ganhado espaço as chamadas estruturas híbridas, que combinam elementos da locação tradicional com características do Built to Suit. Em alguns casos, parte dos investimentos é feita diretamente pelo locatário, em outros, há uma repartição entre as partes. Sobre esse tema específico, recomendo a leitura do artigo elaborado pelo meu sócio, Bruno Amatuzzi, que analisa com profundidade essas novas formas contratuais.

Em conclusão, ainda que o reconhecimento da tipicidade imponha limitações relevantes, os contratos Built to Suit se mantêm como um instrumento sofisticado e adaptável. Sua flexibilidade prática — mesmo dentro das balizas legais — permite arranjos inteligentes, capazes de conciliar segurança jurídica e viabilidade econômica em projetos de grande porte. Trata-se, portanto, de uma modalidade que, longe de estar esgotada, segue em evolução e cumpre papel essencial no desenvolvimento do mercado imobiliário.

Daniel Cardoso Gomes

danielg@amatuzzi.com