Amanhã, terça-feira, 19 de agosto de 2025, a Prefeitura de São Paulo realizará o primeiro leilão da 6ª distribuição de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), oferecendo 164.509 títulos, ao preço mínimo de R$ 17.601,00 cada, em evento conduzido na B3, em São Paulo. A Prefeitura de São Paulo confirmou que o leilão será realizado, apesar de ainda tramitar uma disputa judicial sobre a forma de utilização dos CEPACs.

A receita arrecadada será destinada, prioritariamente, a habitação popular, infraestrutura e equipamentos públicos no Complexo Paraisópolis, conforme previsto no plano da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. A realização do leilão é viável graças à promulgação da Lei Municipal nº 18.175/2024, que expandiu o perímetro da Operação Urbana e autorizou um acréscimo de 250.000 m² de área adicional de construção na região.

A pesar da magnitude do leilão, que será capaz de movimentar bilhões de reais, o estoque de área adicional é setorial e limitado, especialmente para usos comerciais no Setor 2 – Faria Lima (o mais valorizado dos setores dessa Operação Urbana Consorciada), que conta com apenas 41.000 m². É pouco, bem pouco. Apenas como referência, o Edifício Faria Lima 3500, recentemente adquirido pelo Itaú BBA e onde ficam os seus escritórios, tem aproximadamente 25.000 m² distribuídos em 5 pavimentos.

Isso cria um cenário de enorme tensão competitiva e desde já nos faz a dar um alerta: a corrida não deve ser apenas para comprar os CEPACs! Simplesmente comprá-los não basta! É essencial formalmente vinculá-los, o mais rápido possível, a algum projeto específico, dentro dos parâmetros da Operação Urbana.

Esse procedimento administrativo de vinculação exige envio de documentação técnica rigorosa e segue a ordem cronológica de protocolo. Vícios, ainda que formais, podem causar indeferimento automático e deslocar o pedido para o fim da fila, resultando na perda do direito de uso, sobretudo diante de um estoque tão escasso.

Esse risco não é hipotético: em leilões passados, investidores que adquiriram CEPACs tiveram seus pedidos de vinculação recusados por falhas processuais, mesmo depois de cumprir todas as etapas de aquisição, levando-os a buscar o Judiciário para garantir o direito de uso. Por tal motivo, a assessoria de um advogado especializado em direito urbanístico ou imobiliário nesse momento se torna peça-chave para evitar dúvidas e garantir que o procedimento seja ágil e conforme a legislação.

Além disso, outros importantes riscos associados ao investimento em CEPACs devem ser levados em consideração no momento do leilão, e incluem a necessidade de pagamento à vista com liquidação em D+2 (dois dias úteis após o leilão), sob pena de multa de 10% em caso de inadimplemento, fatores regulatórios, macroeconômicos e de liquidez que merecem análise cuidadosa do prospecto. Se algum interessado estiver estruturando algum tipo de operação financeira ou sociedade com terceiros para captar recursos para o leilão, é fundamental entender que atrasos podem significar multas ou, no limite, a perda do lote de CEPACs a ele alocado.

Em resumo, o leilão de CEPACs da Faria Lima representa uma oportunidade única para multiplicar o potencial construtivo e contribuir com as intervenções sociais de grande impacto urbano na capital paulistana. No entanto, só estarão à frente os investidores e incorporadores que entenderem que o jogo não termina com o leilão de CEPAC. De fato, ele estará apenas começando após o leilão, e players que tiverem agilidade, estratégia jurídica e projetos bem estruturados desde o início terão vantagem sobre os demais.

Vanessa Dantas

vanessad@amatuzzi.com