A Prefeitura de São Paulo passou a fiscalizar com intensidade o cumprimento da função social da propriedade: foram 1.367 imóveis vistoriados em 2024, contra um pico anterior de cerca de 500 em 2022. Para quem compra terreno para incorporar, isso cria um item novo na conta, ao lado de potencial construtivo, preço e zoneamento.

No artigo que assinam no Metro Quadrado, nossa sócia Vanessa Dantas e a advogada Maria Beatriz Verrastro explicam o instrumento por trás disso, o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC). A notificação é averbada na matrícula e acompanha o imóvel: quem compra herda as obrigações e os prazos já em curso, em regra um ano para protocolar o projeto e até dois anos após o alvará para iniciar a obra. Descumprido o prazo, vem o IPTU Progressivo no Tempo, com alíquota crescente por cinco anos até 15%, e depois a possibilidade de desapropriação paga em títulos da dívida pública, além da hasta pública prevista na revisão do Plano Diretor.

A recomendação prática é incluir o tema na due diligence imobiliária, em especial em terrenos vazios há muito tempo, imóveis desocupados e landbank: verificar procedimentos administrativos abertos, notificações de PEUC, averbações, situação cadastral e IPTU Progressivo em andamento. Sem isso, o incorporador pode comprar, junto com o terreno, uma obrigação urbanística com relógio correndo.

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