Por: Daniel Cardoso Gomes<\/p>\n\n\n\n
Na semana passada tive o prazer de participar do Congresso do IBRADIM, em um painel dedicado aos neg\u00f3cios imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
Ao lado de grandes refer\u00eancias do mercado, tive a oportunidade de debater um tipo contratual bastante conhecido e discutido: os contratos Built to Suit<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Apesar de utilizados no Brasil j\u00e1 h\u00e1 algum tempo, esses contratos continuam a suscitar debates jur\u00eddicos relevantes. A principal d\u00favida que ainda persiste pode ser resumida em uma pergunta simples, mas de efeitos complexos: seriam contratos t\u00edpicos ou at\u00edpicos?<\/p>\n\n\n\n Embora, \u00e0 primeira vista, essa discuss\u00e3o possa parecer acad\u00eamica, seus reflexos pr\u00e1ticos s\u00e3o significativos. Da tipicidade ou atipicidade decorrem consequ\u00eancias diretas sobre a liberdade de contratar, a aplica\u00e7\u00e3o (ou afastamento) de normas da Lei de Loca\u00e7\u00f5es e at\u00e9 mesmo a validade de determinadas garantias.<\/p>\n\n\n\n O marco legal de 2012<\/strong><\/p>\n\n\n\n Foi apenas em 2012, com a introdu\u00e7\u00e3o do art. 54-A na Lei 8.245\/91 (Lei de Loca\u00e7\u00f5es), que o legislador buscou disciplinar expressamente esse tipo de opera\u00e7\u00e3o. Importante frisar: a lei n\u00e3o inovou, mas trouxe prote\u00e7\u00e3o normativa a pontos sens\u00edveis para o funcionamento desses contratos, especialmente:<\/p>\n\n\n\n i. a possibilidade de ren\u00fancia \u00e0 revis\u00e3o de aluguel durante a vig\u00eancia do contrato; e<\/p>\n\n\n\n ii. a cobran\u00e7a de multa correspondente \u00e0 integralidade dos alugu\u00e9is vincendos em caso de den\u00fancia antecipada pelo locat\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n O caput do art. 54-A ainda ressalva que, nas opera\u00e7\u00f5es ali previstas, prevalecer\u00e3o as condi\u00e7\u00f5es livremente pactuadas e as disposi\u00e7\u00f5es procedimentais da pr\u00f3pria lei. Esse detalhe, aparentemente simples, \u00e9 o que alimenta grande parte do debate sobre tipicidade.<\/p>\n\n\n\n A quest\u00e3o da tipicidade<\/strong><\/p>\n\n\n\n Se considerados at\u00edpicos, os Built to Suit<\/em> abririam espa\u00e7o para liberdade contratual quase irrestrita, permitindo que as partes moldassem as obriga\u00e7\u00f5es sem as amarras das normas cogentes da Lei de Loca\u00e7\u00f5es. Nessa hip\u00f3tese, inclusive, seria poss\u00edvel superar restri\u00e7\u00f5es como as do art. 37, que prev\u00ea um rol taxativo de garantias locat\u00edcias e pro\u00edbe a cumula\u00e7\u00e3o de mais de uma modalidade no mesmo contrato.<\/p>\n\n\n\n Essa limita\u00e7\u00e3o \u00e9 particularmente problem\u00e1tica para opera\u00e7\u00f5es Built to Suit<\/em>, em que o volume de investimento \u00e9, via de regra, muito elevado. Nem sempre uma \u00fanica modalidade de garantia \u00e9 suficiente para resguardar o locador, o que refor\u00e7a o argumento de que a liberdade contratual deveria prevalecer nesse contexto.<\/p>\n\n\n\n Contudo, apesar da l\u00f3gica econ\u00f4mica e da relev\u00e2ncia pr\u00e1tica desse racioc\u00ednio, n\u00e3o se pode ignorar que o legislador inseriu o art. 54-A na pr\u00f3pria Lei de Loca\u00e7\u00f5es, refor\u00e7ando a ideia de tipicidade. Se a inten\u00e7\u00e3o fosse criar um regime jur\u00eddico apartado, teria sido editada legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, o que n\u00e3o ocorreu. Al\u00e9m disso, os par\u00e1grafos 1\u00ba e 2\u00ba do dispositivo demonstram a cautela do legislador em permitir flexibiliza\u00e7\u00f5es apenas pontuais \u2014 exatamente aquelas expressamente previstas em lei.<\/p>\n\n\n\n Compara\u00e7\u00f5es e fundamentos adicionais<\/strong><\/p>\n\n\n\n Outro argumento que refor\u00e7a a tipicidade \u00e9 a semelhan\u00e7a entre a reda\u00e7\u00e3o do art. 54-A e a do art. 54, relativo aos contratos de shopping centers. Nesse contexto, a \u201cliberdade de contratar\u201d prevista j\u00e1 vinha sendo relativizada por parte da doutrina, que n\u00e3o a interpreta como irrestrita.<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m disso, mesmo no campo dos contratos empresariais, a autonomia privada n\u00e3o \u00e9 absoluta. A Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 881\/2019 (a chamada \u201cMP da Liberdade Econ\u00f4mica\u201d) chegou a prever a aplica\u00e7\u00e3o apenas subsidi\u00e1ria de normas cogentes a neg\u00f3cios empresariais.<\/p>\n\n\n\n Por\u00e9m, essa diretriz foi suavizada quando da convers\u00e3o em lei (Lei n\u00ba 13.874\/2019), que manteve a preval\u00eancia das normas de ordem p\u00fablica. Assim, ainda que sob o manto da liberdade contratual, os contratos empresariais \u2014 inclusive os Built to Suit<\/em> \u2014 continuam submetidos a limites relevantes.<\/p>\n\n\n\n Perspectivas pr\u00e1ticas<\/strong><\/p>\n\n\n\n Apesar dessas balizas, \u00e9 importante destacar o avan\u00e7o que a Lei da Liberdade Econ\u00f4mica trouxe ao consagrar princ\u00edpios como o da interven\u00e7\u00e3o m\u00ednima e o respeito \u00e0 aloca\u00e7\u00e3o de riscos pelas partes (art. 421-A, II, do C\u00f3digo Civil). Isso abre caminho para arranjos criativos que conciliam seguran\u00e7a jur\u00eddica e viabilidade econ\u00f4mica.<\/p>\n\n\n\n Nesse contexto, t\u00eam ganhado espa\u00e7o as chamadas estruturas h\u00edbridas, que combinam elementos da loca\u00e7\u00e3o tradicional com caracter\u00edsticas do Built to Suit<\/em>. Em alguns casos, parte dos investimentos \u00e9 feita diretamente pelo locat\u00e1rio, em outros, h\u00e1 uma reparti\u00e7\u00e3o entre as partes. Sobre esse tema espec\u00edfico, recomendo a leitura do artigo elaborado pelo meu s\u00f3cio, Bruno Amatuzzi<\/strong>, que analisa com profundidade essas novas formas contratuais.<\/p>\n\n\n\n Em conclus\u00e3o, ainda que o reconhecimento da tipicidade imponha limita\u00e7\u00f5es relevantes, os contratos Built to Suit<\/em> se mant\u00eam como um instrumento sofisticado e adapt\u00e1vel. Sua flexibilidade pr\u00e1tica \u2014 mesmo dentro das balizas legais \u2014 permite arranjos inteligentes, capazes de conciliar seguran\u00e7a jur\u00eddica e viabilidade econ\u00f4mica em projetos de grande porte. Trata-se, portanto, de uma modalidade que, longe de estar esgotada, segue em evolu\u00e7\u00e3o e cumpre papel essencial no desenvolvimento do mercado imobili\u00e1rio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Daniel Cardoso Gomes<\/strong><\/p>\n\n\n\n danielg@amatuzzi.com<\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/body>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Os termos\u00a0Performance Bond\u00a0e\u00a0Completion Bond\u00a0s\u00e3o muitas vezes utilizados erroneamente no mercado de forma indistinta<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":2985,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"nf_dc_page":"","footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-2984","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-report"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2984","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2984"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2984\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2985"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2984"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2984"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2984"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}