<\/p>\n\n\n\n
Ao longo dos anos, temos testemunhado e participado ativamente da evolu\u00e7\u00e3o dos contratos de build-to-suit<\/em> nas muitas transa\u00e7\u00f5es desta natureza que assessoramos. Aqueles contratos cl\u00e1ssicos, de aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel escolhido pelo locat\u00e1rio e posterior constru\u00e7\u00e3o de um projeto sob medida, hoje dividem espa\u00e7o com estruturas mais flex\u00edveis e criativas de contratos BTS.<\/p>\n\n\n\n Uma dessas estruturas, por n\u00f3s desenvolvida aqui no escrit\u00f3rio e que chamamos de \u201cBTS H\u00edbrido\u201d<\/strong>, que tem sido cada vez mais utilizada por locadores e locat\u00e1rios, inclusive em contratos estrat\u00e9gicos, foi recentemente testada e validada pelo Poder Judici\u00e1rio<\/strong>. Um avan\u00e7o importante para essa tese.<\/p>\n\n\n\n O grande propulsor da flexibiliza\u00e7\u00e3o do conceito de contrato BTS foi a altera\u00e7\u00e3o da Lei n\u00ba 8.245\/91, a Lei de Loca\u00e7\u00f5es, realizada em 2012, que incluiu o artigo 54-A e passou a dar tratamento legal aos contratos de loca\u00e7\u00e3o do tipo BTS.<\/p>\n\n\n\n Ao reconhecer que um Contrato BTS pode ser originado a partir de investimentos pelo locador na aquisi\u00e7\u00e3o<\/strong>, constru\u00e7\u00e3o<\/strong> ou<\/u><\/strong> substancial reforma do im\u00f3vel<\/strong>, abriu-se mais claramente a possibilidade de novas estruturas terem a devida prote\u00e7\u00e3o legal, como, por exemplo, o buy-to-lease<\/em> \u2013 \u00a0aquisi\u00e7\u00e3o, por encomenda do locat\u00e1rio, de im\u00f3vel pronto para posterior loca\u00e7\u00e3o a tal locat\u00e1rio \u2013 ou a aquisi\u00e7\u00e3o, por valor simb\u00f3lico, do direito de superf\u00edcie por prazo determinado, para constru\u00e7\u00e3o sob encomenda e posterior loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Por\u00e9m, sempre houve muita d\u00favida no mercado com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 express\u00e3o \u2018substancial reforma<\/strong>\u2019 como elemento \u00fanico a ancorar um Contrato BTS. A d\u00favida \u00e9 natural, dado que a reda\u00e7\u00e3o do artigo 54-A n\u00e3o traz detalhes e n\u00e3o h\u00e1 jurisprud\u00eancia formada sobre o tema. Afinal: a reforma tem que ser \u201csubstancial\u201d em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 \u00e1rea do im\u00f3vel, relevante em rela\u00e7\u00e3o ao valor do im\u00f3vel como um todo ou apenas de um montante que seja, por si s\u00f3, relevante? Considerando-se um im\u00f3vel pronto que passaria por uma reforma substancial, a partir de qual montante de investimento seria poss\u00edvel considerar que toda a loca\u00e7\u00e3o estaria sujeita ao regime de BTS do artigo 54-A?<\/p>\n\n\n\n Essas d\u00favidas sempre foram mais frequentes no mercado de galp\u00f5es log\u00edsticos. H\u00e1 alguns anos, nosso escrit\u00f3rio come\u00e7ou a ser consultado por empresas do setor que passaram a ter demandas de potenciais locat\u00e1rios que estariam dispostos a alugar espa\u00e7os em galp\u00f5es log\u00edsticos j\u00e1 constru\u00eddos e desocupados (muitos com alguns anos de uso), desde que o locador realizasse obras de adapta\u00e7\u00e3o em tais galp\u00f5es para adequ\u00e1-los \u00e0s suas necessidades operacionais espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n A l\u00f3gica de mercado \u00e9 simples: para uma empresa de e-commerce, por exemplo, um galp\u00e3o mais antigo, por\u00e9m atualizado e customizado \u00e0s suas necessidades, funcionaria t\u00e3o bem quanto um novo, feito sob medida para ela. Para essas empresas, muitas vezes importa mais ter um galp\u00e3o pronto para iniciar a opera\u00e7\u00e3o pretendida na data desejada, do que esperar o desenvolvimento de um novo galp\u00e3o sob medida e atrasar a opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Essas customiza\u00e7\u00f5es custeadas pelo locador, a bem da verdade, n\u00e3o s\u00e3o exatamente uma novidade. Esse tipo de obra \u00e9 internacionalmente conhecido como \u201ctenant improvements (TI)\u201d \u2013<\/em> melhorias no im\u00f3vel feitas por um locador especificamente para determinado locat\u00e1rio. Em contrapartida aos investimentos, tais locat\u00e1rios estariam dispostos a pagar um sobrevalor de aluguel especificamente para remunerar esses investimentos em TI feitos pelo locador.<\/p>\n\n\n\n No entanto, uma d\u00favida persistia nesses casos: sem adotar um BTS para toda a loca\u00e7\u00e3o, como garantir o repagamento e remunera\u00e7\u00e3o do investimento feito pelo locador, considerando que os valores envolvidos em tais reformas s\u00e3o substanciais, mas n\u00e3o necessariamente em rela\u00e7\u00e3o ao valor do galp\u00e3o como um todo (em geral, cerca de 10% a 40% do valor do im\u00f3vel)?<\/p>\n\n\n\n A sa\u00edda que estruturamos em nosso escrit\u00f3rio h\u00e1 alguns anos envolve unir, em um mesmo contrato de loca\u00e7\u00e3o, uma parcela do aluguel que estaria sujeita ao regime de loca\u00e7\u00e3o tradicional da Lei de Loca\u00e7\u00f5es, e outra parcela, correspondente aos investimentos relevantes realizados pelo locador, que estaria sujeita ao regime jur\u00eddico de um Contrato BTS <\/strong>\u2013<\/em>com a prote\u00e7\u00e3o do investimento do locador que dele decorre.<\/p>\n\n\n\n Com essa estrutura, \u00e9 poss\u00edvel assegurar que parte do aluguel, relativo ao efetivo investimento realizado pelo locador, seja integralmente repago e remunerado na forma e no prazo acordado pelas partes, e que o restante do aluguel, relativo ao uso e gozo do im\u00f3vel j\u00e1 constru\u00eddo (conhecido no mercado como \u201cshell\u201d ou \u201cgalp\u00e3o seco\u201d), siga sujeito ao regime da loca\u00e7\u00e3o tradicional. Da\u00ed o conceito de BTS H\u00edbrido, ou seja, um contrato com regime jur\u00eddico h\u00edbrido<\/strong>, j\u00e1 que h\u00e1 um componente de aluguel BTS (portanto, garantido) e um componente de aluguel tradicional no mesmo contrato de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n A parcela do aluguel que estaria sujeita ao regime de loca\u00e7\u00e3o tradicional, denominada \u2018Aluguel Shell\u2019, sofre reajuste anual pela infla\u00e7\u00e3o, mas permanece sujeita \u00e0 a\u00e7\u00e3o revisional e rescis\u00e3o antecipada mediante pagamento de multa proporcional ao tempo decorrido do contrato, tal qual qualquer contrato de loca\u00e7\u00e3o de natureza n\u00e3o residencial.<\/p>\n\n\n\n Por outro lado, a parcela do aluguel BTS do mesmo contrato, denominada \u2018Aluguel TI\u2019, seria fixa, reajust\u00e1vel pela infla\u00e7\u00e3o a cada ano, mas n\u00e3o estaria sujeita \u00e0 a\u00e7\u00e3o revisional, de forma a manter o fluxo est\u00e1vel ao longo do contrato e em linha com o par\u00e1grafo primeiro do artigo 54-A. Al\u00e9m disso, e igualmente importante: em caso de rescis\u00e3o antecipada, o locat\u00e1rio seria obrigado a pagar todas as parcelas vincendas do Aluguel TI, tal qual em um BTS tradicional.<\/p>\n\n\n\n Para o locador, como \u00e9 intuitivo, o investimento fica protegido. Do ponto de vista do locat\u00e1rio, esta estrutura tamb\u00e9m \u00e9 ben\u00e9fica, pois garante que a parcela \u201cgarantida\u201d e travada do aluguel\u2013<\/em>de car\u00e1ter BTS\u2013<\/em>esteja apenas ligada aos investimentos realizados pelo locador e n\u00e3o ao im\u00f3vel como um todo.<\/p>\n\n\n\n Parece-nos, portanto, que essa alternativa se adequa bem ao esp\u00edrito da legisla\u00e7\u00e3o, que visa proteger o investimento feito pelo locador, ao mesmo tempo que permite \u00e0s partes, locador e locat\u00e1rio, livremente negociarem as condi\u00e7\u00f5es contratuais aplic\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n Nesse sentido, vale lembrar que o artigo 54-A da Lei de Loca\u00e7\u00f5es foi moldado com base nos contratos de BTS anteriores \u00e0 sua edi\u00e7\u00e3o, nos quais se utilizava o artigo 473, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo Civil, como elemento de prote\u00e7\u00e3o de investimento do locador.<\/p>\n\n\n\n Nada no artigo 54-A sugere que, se adotado, ele deveria ser um regime jur\u00eddico \u00fanico e integral do contrato. Pelo contr\u00e1rio, o pr\u00f3prio caput<\/em> do artigo 54-A estabelece que as partes podem livremente negociar as condi\u00e7\u00f5es contratuais. Ademais, o par\u00e1grafo segundo do mesmo artigo 54-A estabelece que o valor da multa ser\u00e1 aquele convencionado pelas partes, que n\u00e3o exceder\u00e1 a soma de todos os alugu\u00e9is vincendos at\u00e9 o t\u00e9rmino contratual. Essas previs\u00f5es legais revelam a inten\u00e7\u00e3o de conferir \u00e0s partes maior flexibilidade quanto ao n\u00edvel de prote\u00e7\u00e3o que desejam estabelecer, inclusive com rela\u00e7\u00e3o ao aluguel garantido.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 exatamente o que se faz no BTS H\u00edbrido. As partes utilizam a prote\u00e7\u00e3o conferida pelo artigo 54-A na exata medida em que precisam, seguindo amparadas, de forma subsidi\u00e1ria, pelo artigo 473, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n Em alguns casos mais recentes, inclusive, fomos al\u00e9m e estruturamos uma parcela de Aluguel TI que assumia o repagamento integral dos valores em um prazo de 10 anos, por exemplo, enquanto o prazo contratual era de apenas 5 anos, renov\u00e1veis. Ajustamos em tal caso que, se houvesse renova\u00e7\u00e3o,\u00a0o valor do Aluguel TI seguiria est\u00e1vel, observando o cronograma programado de 10 anos. Por\u00e9m, se n\u00e3o houvesse renova\u00e7\u00e3o (ou ocorresse a rescis\u00e3o), o valor remanescente do investimento a ser repago seria devido de forma \u201cbullet<\/em>\u201d, ou seja, \u00e0 vista, no t\u00e9rmino do contrato. A l\u00f3gica \u00e9 garantir uma dilui\u00e7\u00e3o maior do valor devido no Aluguel TI ao longo do tempo, n\u00e3o onerando tanto o locat\u00e1rio nos pagamentos mensais de aluguel e apostando em uma renova\u00e7\u00e3o, mas ao mesmo tempo assegurar o repagamento e remunera\u00e7\u00e3o integral do locador, caso a renova\u00e7\u00e3o n\u00e3o ocorra.<\/p>\n\n\n\n Recentemente, essa estrutura espec\u00edfica teve o seu primeiro teste no judici\u00e1rio brasileiro e foi reconhecida como v\u00e1lida.<\/p>\n\n\n\n Determinado locat\u00e1rio que havia celebrado um contrato dessa natureza para um galp\u00e3o log\u00edstico decidiu n\u00e3o renovar a loca\u00e7\u00e3o ao final do prazo contratual e, inconformado, questionou judicialmente a exigibilidade do valor \u201cbullet\u201d que tinha a pagar. O Poder Judici\u00e1rio do Rio de Janeiro, em uma decis\u00e3o s\u00f3lida e bem fundamentada, afastou por completo a alega\u00e7\u00e3o da locat\u00e1ria, alegando que \u201cn\u00e3o \u00e9 cr\u00edvel que uma sociedade empresarial do porte da parte autora [a locat\u00e1ria] alegue vulnerabilidade para na presente a\u00e7\u00e3o buscar a revis\u00e3o das cl\u00e1usulas inicialmente pactuadas (\u2026).<\/em>\u201d A decis\u00e3o segue destacando: \u201cNote-se que a remunera\u00e7\u00e3o pelos custos incorridos pela locadora, ora r\u00e9, na execu\u00e7\u00e3o das reformas substanciais faz parte do que as partes convencionaram como aluguel mensal, logo, por expressa vontade das partes o ressarcimento est\u00e1 inclu\u00eddo na verba paga a t\u00edtulo de aluguel e sua discuss\u00e3o na presente a\u00e7\u00e3o importa revis\u00e3o de seus termos.<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o judicial citada reconhece o \u00f3bvio: que as partes s\u00e3o livres, conforme artigo 421 e 421-A do C\u00f3digo Civil, refor\u00e7ado pelo artigo 54-A da Lei de Loca\u00e7\u00f5es, para estruturarem o contrato e darem a ele a estrutura comercial que mais lhes convenha, devendo apenas respeit\u00e1-lo posteriormente.<\/p>\n\n\n\n Por todas essas raz\u00f5es, entendemos que o modelo de contrato BTS H\u00edbrido n\u00e3o representa nenhuma amea\u00e7a ao mercado de contratos BTS tradicionais, que seguir\u00e1 pujante e em franco crescimento. Pelo contr\u00e1rio, \u00e9 uma inova\u00e7\u00e3o jur\u00eddica \u00fatil para muitos casos concretos, agora j\u00e1 testada e validada pelo Poder Judici\u00e1rio. N\u00e3o \u00e0 toa o BTS H\u00edbrido vem se consolidando nos \u00faltimos anos e sendo adotado por diversos players<\/em> em contratos relevantes, o que tende a contribuir para sua populariza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Bruno Amatuzzi<\/strong><\/p>\n\n\n\n brunoa@amatuzzi.com<\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/body>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Os termos\u00a0Performance Bond\u00a0e\u00a0Completion Bond\u00a0s\u00e3o muitas vezes utilizados erroneamente no mercado de forma indistinta<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":2971,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"nf_dc_page":"","footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-2973","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-report"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2973","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2973"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2973\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2971"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2973"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2973"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2973"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}