{"id":2789,"date":"2025-07-29T20:59:29","date_gmt":"2025-07-29T20:59:29","guid":{"rendered":"https:\/\/amatuzzi.com\/?p=2789"},"modified":"2025-08-12T18:34:06","modified_gmt":"2025-08-12T18:34:06","slug":"alienacao-fiduciaria-e-contratos-de-locacao-um-alerta-pratico-para-proprietarios-e-credores","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/report\/alienacao-fiduciaria-e-contratos-de-locacao-um-alerta-pratico-para-proprietarios-e-credores\/","title":{"rendered":"Fiduciary Transfer and Lease Agreements: A Practical Warning for Property Owners and Creditors"},"content":{"rendered":"\n

<\/p>\n\n\n\n

No contexto de ativos imobili\u00e1rios voltados \u00e0 renda \u2014 como centros log\u00edsticos, shopping centers e edif\u00edcios corporativos \u2014 temos observado com frequ\u00eancia uma situa\u00e7\u00e3o que pode gerar entraves inesperados nas negocia\u00e7\u00f5es de novas loca\u00e7\u00f5es: o ativo a ser locado est\u00e1 onerado por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel, e o potencial locat\u00e1rio exige, como condi\u00e7\u00e3o para a celebra\u00e7\u00e3o do contrato, a\u00a0anu\u00eancia do credor fiduci\u00e1rio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

A legisla\u00e7\u00e3o brasileira, em especial o\u00a0art. 27, \u00a77\u00ba<\/strong>e o\u00a0art. 37-B<\/strong>, ambos da\u00a0Lei 9.514\/97<\/strong>, estabelece regras sobre a oponibilidade de contratos de loca\u00e7\u00e3o ao credor fiduci\u00e1rio. Ainda assim, esses dispositivos s\u00e3o frequentemente\u00a0negligenciados pelos propriet\u00e1rios<\/strong>\u00a0no momento de estruturar opera\u00e7\u00f5es de capta\u00e7\u00e3o de recursos com garantias de im\u00f3veis destinados \u00e0 loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Na pr\u00e1tica, alguns locat\u00e1rios institucionais ou com compromissos de longo prazo v\u00eam\u00a0condicionando a assinatura dos contratos de loca\u00e7\u00e3o (ou seus efeitos) \u00e0 obten\u00e7\u00e3o de anu\u00eancia formal do credor fiduci\u00e1rio<\/strong>. Essa exig\u00eancia busca assegurar a manuten\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o mesmo em caso de consolida\u00e7\u00e3o da propriedade do im\u00f3vel pelo credor e\/ou venda do im\u00f3vel em leil\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Contudo, muitos contratos de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria t\u00eam sido celebrados\u00a0sem qualquer men\u00e7\u00e3o a essa possibilidade<\/strong>, o que obriga os propriet\u00e1rios a, posteriormente, negociar aditivos com os credores ou a buscar anu\u00eancia espec\u00edfica caso a caso (waiver<\/em>) \u2014 algo que\u00a0nem sempre \u00e9 vi\u00e1vel<\/strong>, especialmente em estruturas com m\u00faltiplos financiadores, emiss\u00f5es pulverizadas no mercado de capitais e prazos apertados.<\/p>\n\n\n\n

A Pr\u00e1tica nos EUA : os t\u00e3o corriqueiros SNDAs<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nos Estados Unidos, a antecipa\u00e7\u00e3o de potenciais conflitos entre locadores, locat\u00e1rios e financiadores deu origem a um instrumento amplamente utilizado: o\u00a0SNDA \u2014 Subordination, Non-Disturbanceand Attornment Agreement<\/strong>. Trata-se de uma pe\u00e7a-chave na estrutura\u00e7\u00e3o de contratos de loca\u00e7\u00e3o comercial em im\u00f3veis financiados e \u00e9 comumente assinada em conjunto com o respectivo \u201clease agreement<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

O SNDA \u00e9 um\u00a0acordo tripartite<\/strong>\u00a0que equilibra os interesses dos tr\u00eas principais agentes envolvidos:<\/p>\n\n\n\n

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O credor hipotec\u00e1rio<\/strong>, que busca preservar a efetividade da sua garantia;<\/li>\n\n\n\n
O locat\u00e1rio<\/strong>, que quer manter seu direito de uso do im\u00f3vel (direito de vig\u00eancia), mesmo em caso de execu\u00e7\u00e3o; e<\/li>\n\n\n\n
O propriet\u00e1rio\/locador<\/strong>, que precisa viabilizar a loca\u00e7\u00e3o com seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
Esse tipo de instrumento combina tr\u00eas cl\u00e1usulas essenciais:<\/p>\n\n\n\n
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Subordination<\/strong><\/em>\u00a0\u2013 o locat\u00e1rio reconhece que seu contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 subordinado \u00e0 hipoteca vigente;<\/li>\n\n\n\n
Non-Disturbance<\/strong><\/em>\u00a0\u2013 em contrapartida, o credor compromete-se a n\u00e3o rescindir a loca\u00e7\u00e3o nem perturbar a posse do locat\u00e1rio, inclusive em caso de excuss\u00e3o da garantia, desde que o locat\u00e1rio esteja adimplente;<\/li>\n\n\n\n
Attornment<\/strong><\/em>\u00a0\u2013 o locat\u00e1rio aceita reconhecer o novo titular da propriedade (o credor ou quem adquirir o im\u00f3vel) como seu novo locador.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Na pr\u00e1tica, trata-se de uma renegocia\u00e7\u00e3o pr\u00e9via de riscos, que traz previsibilidade \u00e0s rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas em cen\u00e1rios de inadimpl\u00eancia ou execu\u00e7\u00e3o da garantia, evitando disputas e incertezas.<\/p>\n\n\n\n
Como esse conceito \u00e9 amplamente difundido no mercado norte-americano, a negocia\u00e7\u00e3o e assinatura de um SNDA caso a caso, a cada nova loca\u00e7\u00e3o relevante, \u00e9 pr\u00e1tica comum e n\u00e3o costuma gerar entraves significativos \u00e0 conclus\u00e3o do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n
O que fazer na realidade brasileira?<\/strong><\/p>\n\n\n\n
No Brasil, a Lei 9.514\/97 acaba por criar a necessidade de uma esp\u00e9cie de SNDA para a loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis onerados com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria. Por\u00e9m, a inexist\u00eancia de um instrumento equivalente ao SNDA em nossa pr\u00e1tica torna o processo mais complexo e arriscado. Depender da boa vontade do credor fiduci\u00e1rio para obter uma anu\u00eancia espec\u00edfica a cada nova loca\u00e7\u00e3o \u00e9 um cen\u00e1rio que exp\u00f5e o propriet\u00e1rio a riscos comerciais e operacionais.<\/p>\n\n\n\n
Temos observado diversos casos em que essa depend\u00eancia resulta em atrasos, custos adicionais (como \u201cwaiver fees\u201d) e at\u00e9 perda de oportunidades comerciais.<\/p>\n\n\n\n
Essa situa\u00e7\u00e3o pode ser evitada com a simples inclus\u00e3o,\u00a0desde o in\u00edcio<\/strong><\/em>, de cl\u00e1usulas claras no contrato de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, prevendo:<\/p>\n\n\n\n
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autoriza\u00e7\u00e3o expressa para que o fiduciante firme contratos de loca\u00e7\u00e3o com prazo superior a 1 ano, conforme art. 37-B da Lei 9.514\/97;<\/li>\n\n\n\n
compromisso do fiduci\u00e1rio de respeitar os contratos de loca\u00e7\u00e3o regularmente celebrados e registrados, conforme art. 27, \u00a77\u00ba da mesma Lei; e<\/li>\n\n\n\n
autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via para o registro do contrato de loca\u00e7\u00e3o em cart\u00f3rio, antecipando-se a eventual exig\u00eancia do registro de im\u00f3veis.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
J\u00e1 existe jurisprud\u00eancia no sentido de que a aus\u00eancia de autoriza\u00e7\u00e3o expressa do credor fiduci\u00e1rio n\u00e3o torna o contrato de loca\u00e7\u00e3o inv\u00e1lido, j\u00e1 que ele continua gerando efeitos entre locador e locat\u00e1rios, podendo ser, inclusive, registrado no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis. No entanto, ele n\u00e3o geraria efeitos com rela\u00e7\u00e3o ao credor fiduci\u00e1rio, conforme artigo 37-B da Lei 9.514\/97, que \u00e9 justamente o grande ponto de preocupa\u00e7\u00e3o de muitos locat\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
Caso n\u00e3o seja poss\u00edvel obter essas previs\u00f5es desde o in\u00edcio, a segunda melhor alternativa \u00e9 estabelecer, no pr\u00f3prio instrumento de garantia, um regramento claro obrigando o credor fiduci\u00e1rio a emitir sua anu\u00eancia \u2014 sem \u00f4nus e dentro de um prazo razo\u00e1vel \u2014 sempre que solicitado.<\/p>\n\n\n\n
Do ponto de vista do investidor institucional, locador ou incorporador, antecipar essa quest\u00e3o \u00e9 um diferencial competitivo e uma boa pr\u00e1tica contratual. Para o credor, tais cl\u00e1usulas n\u00e3o comprometem a seguran\u00e7a da garantia, na medida em que ativos comerciais foram, em geral, desenvolvidos para serem locados \u2013 seria o seu \u201ccurso normal dos neg\u00f3cios\u201d, n\u00e3o fazendo sentido uma anu\u00eancia pr\u00e9via para cada loca\u00e7\u00e3o. Uma prote\u00e7\u00e3o extra que credores fiduci\u00e1rios poderiam buscar \u00e9 que as loca\u00e7\u00f5es deveriam ser necessariamente firmadas em condi\u00e7\u00f5es de mercado.<\/p>\n\n\n\n
No atual ambiente de mercado \u2014 com compress\u00e3o de spreads e crescente sofistica\u00e7\u00e3o das estruturas de financiamento \u2014, a converg\u00eancia entre os interesses de credores, locadores e locat\u00e1rios exige aten\u00e7\u00e3o aos detalhes. Nesse caso, o detalhe est\u00e1 na opera\u00e7\u00e3o de capta\u00e7\u00e3o de recursos, mais precisamente na aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, e n\u00e3o no contrato de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Bruno Amatuzzi<\/strong><\/p>\n\n\n\n
brunoa@amatuzzi.com<\/strong><\/p>\n\n\n\n
A equipe do Amatuzzi Advogados est\u00e1 \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para \u00a0orientar quanto \u00e0s melhores pr\u00e1ticas em aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria e contratos de loca\u00e7\u00e3o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n<\/body>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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