O Decreto 64.244\/2025, publicado pela Prefeitura do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo no dia 28 de maio de 2025, traz altera\u00e7\u00f5es significativas para o Decreto n\u00ba 63.130, de 19 de janeiro de 2024, que regulamenta o artigo 47 da Lei n\u00ba 16.050\/2014 (Plano Diretor Estrat\u00e9gico),conforme nova reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 17.975\/2023.<\/p>\n\n\n\n
O objetivo da reforma \u00e9 aprimorar o regime jur\u00eddico aplic\u00e1vel \u00e0 produ\u00e7\u00e3o privada de unidades de Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social (HIS) e Habita\u00e7\u00e3o de Mercado Popular (HMP), disciplinando os procedimentos de comercializa\u00e7\u00e3o, loca\u00e7\u00e3o, fiscaliza\u00e7\u00e3o e responsabiliza\u00e7\u00e3o dos agentes envolvidos.<\/p>\n\n\n\n
Algumas das altera\u00e7\u00f5es verificadas s\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n
Pelo novo Decreto, ampliou-se o conceito de renda familiar, considerando como fam\u00edlia o conjunto de uma ou mais pessoas que contribuam para o rendimento ou tenham suas despesas atendidas pela unidade familiar e que morem no mesmo domic\u00edlio, nos termos do \u00a7 6\u00b0 do artigo2\u00b0 da Lei Federal 13.982, de 2 de abril de 2020.<\/p>\n\n\n\n
A emiss\u00e3o de certid\u00e3o de enquadramento de renda passa a seguir um modelo que ser\u00e1 previsto em portaria pela Secretaria Municipal de Habita\u00e7\u00e3o e sua expedi\u00e7\u00e3o ser\u00e1 feita pelo pr\u00f3prio incorporador ou pelo locador, que poder\u00e1 contratar terceiros para o servi\u00e7o de verifica\u00e7\u00e3o de renda, no entanto, para fins de fiscaliza\u00e7\u00e3o, \u00e9 importante alertar que os incorporadores e locadores passar\u00e3o a ser respons\u00e1veis pela veracidade das informa\u00e7\u00f5es dessa certid\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, a obten\u00e7\u00e3o do Certificado de Conclus\u00e3o do empreendimento est\u00e1 agora condicionada \u00e0 averba\u00e7\u00e3o da destina\u00e7\u00e3o habitacional na matr\u00edcula do empreendimento e na matr\u00edcula da unidade, demonstrando a conformidade com a faixa de renda.<\/p>\n\n\n\n
Todos os empreendimentos comunidades HIS ou HMP devem ser divulgados de forma clara e ostensiva em materiais t\u00e9cnicos, publicit\u00e1rios e plataformas digitais, conforme padr\u00e3o a ser definido por portaria da SEHAB. Ainda, com rela\u00e7\u00e3o aos dados e documentos de renda dos destinat\u00e1rios, o promotor do empreendimento ou locador dever\u00e3o obter consentimento do titular para guarda dos dados, observando as disposi\u00e7\u00f5es legais da Lei Geral de Prote\u00e7\u00e3o de Dados (LGPD). \u00a0\u00a0A fiscaliza\u00e7\u00e3o caber\u00e1 \u00e0s Subprefeituras e \u00e0 Secretaria Municipal de Habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Pelo Decreto\u00a0<\/strong>64.244\/2025 foram fixados valores m\u00e1ximos para a comercializa\u00e7\u00e3o das unidades, a saber:<\/p>\n\n\n\n (a) HIS 1: R$ 266.000,00;<\/p>\n\n\n\n (b) HIS 2: R$ 369.600,00;<\/p>\n\n\n\n (c) HMP: R$ 518.000,00.<\/p>\n\n\n\n Importante observar que j\u00e1 h\u00e1 a possibilidade de corre\u00e7\u00e3o anual desses valores com base no INCC (conforme reda\u00e7\u00e3o do art.6\u00ba-A) e que aliena\u00e7\u00f5es realizadas com valores acima do previsto estar\u00e3o sujeitas a san\u00e7\u00f5es legais.<\/p>\n\n\n\n a) comunica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via do in\u00edcio das vendas \u00e0 Secretaria Municipal de Habita\u00e7\u00e3o, com anteced\u00eancia m\u00ednima de 30(trinta) dias, para que o Poder P\u00fablico possa possar publicar comunicados para dar amplo conhecimento ao p\u00fablico-alvo dessas unidades;<\/p>\n\n\n\n b) prazo de 30 dias para que os interessados manifestem a inten\u00e7\u00e3o de adquirir as unidades habitacionais diretamente do produtor do empreendimento ou incorporador; divulga\u00e7\u00e3o clara em canais p\u00fablicos e privados dos empreendimentos HIS 1, inclusive com destaques nos portais utilizados para divulga\u00e7\u00e3o pela internet;<\/p>\n\n\n\n c) garantia de prioridade para os interessados que comprovarem ao promotor do empreendimento que possuem cadastro em quaisquer dos programas de provis\u00e3o habitacional definitiva da Prefeitura de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n\n\n\n d) ap\u00f3s esgotado o prazo e esgotadas as tentativas de atendimento da demanda priorit\u00e1ria, as unidades remanescentes poder\u00e3o ser livremente comercializadas, desde que seja observada a faixa de renda correspondente \u00e0 HIS 1 (art. 6\u00ba, \u00a72\u00ba).<\/p>\n\n\n\n Nos casos de loca\u00e7\u00e3o, o valor m\u00e1ximo permitido ser\u00e1 de 30% da renda m\u00e1xima permitida por faixa (art. 7\u00ba-A),isto significa, um aluguel mensal m\u00e1ximo estimado em:<\/p>\n\n\n\n (a) HIS 1: R$ 1.366,00;<\/p>\n\n\n\n (b) HIS 2: R$ 2.732,00;<\/p>\n\n\n\n (c) HMP: R$ 4.554,00.<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m disso, dever\u00e3o ser observados os seguintes requisitos:<\/p>\n\n\n\n a) os contratos de loca\u00e7\u00e3o devem conter cl\u00e1usula que comprovem o enquadramento do locat\u00e1rio na faixa de renda da unidade (HIS ou HMP), sendo que locador e locat\u00e1rio responder\u00e3o solidariamente por eventual falsidade;<\/p>\n\n\n\n b) a destina\u00e7\u00e3o para loca\u00e7\u00e3o deve ser averbada por todos os adquirentes da cadeia dominial em plataforma eletr\u00f4nica da Prefeitura, no momento do registro;<\/p>\n\n\n\n c) se n\u00e3o houver loca\u00e7\u00e3o ou ocupa\u00e7\u00e3o, o propriet\u00e1rio deve comprovar a vac\u00e2ncia com documentos como contas de consumo e<\/p>\n\n\n\n d) ficar\u00e1 vedado o aluguel de curta dura\u00e7\u00e3o (tais como Airbnb).<\/p>\n\n\n\n O Decreto 64.244\/2025 refor\u00e7a ainda as penalidades previstas no \u00a72\u00ba do art. 47 da Lei n\u00ba 16.050\/2014, incluindo multa, cassa\u00e7\u00e3o de benef\u00edcios urban\u00edsticos e responsabiliza\u00e7\u00e3o civil para aqueles que infringirem as normas relativas aos empreendimentos de interesse social, sendo que referida fiscaliza\u00e7\u00e3o ser\u00e1 feita por diversas secretarias, com poss\u00edvel encaminhamento dos casos \u00e0 Procuradoria Geral do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo (arts. 8\u00ba a 10\u00ba). Ainda, para o c\u00e1lculo das penalidades de empreendimentos localizados em \u00e1rea de Opera\u00e7\u00e3o Urbana Consorciada, os valores correspondentes aos incentivos concedidos ser\u00e3o calculados com base no valor do Certificado de Potencial Adicional de Constru\u00e7\u00e3o \u2013 CEPAC.<\/p>\n\n\n\n As altera\u00e7\u00f5es introduzidas pelo Novo Decreto demonstram, assim, uma tentativa da Administra\u00e7\u00e3o Municipal de S\u00e3o Paulo de harmonizar a atua\u00e7\u00e3o da iniciativa privada com os objetivos da pol\u00edtica habitacional p\u00fablica, oferecendo instrumentos normativos mais claros, objetivos e pass\u00edveis de controle. \u00a0Para os incorporadores, as mudan\u00e7as trazem novos deveres documentais e operacionais, por meio da ado\u00e7\u00e3o de pr\u00e1ticas de verifica\u00e7\u00e3o de renda, publicidade, e controle registral que, espera-se, traga maior estabilidade para esses empreendimentos alongo prazo.<\/p>\n\n\n\n A equipe do Amatuzzi Advogados est\u00e1 \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para \u00a0orientar quanto \u00e0s melhores pr\u00e1ticas diante das novas diretrizes nos empreendimentos HIS e HMP em S\u00e3o Paulo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Por:<\/strong> Vanessa Lira Dantas<\/strong><\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n<\/body>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Os termos\u00a0Performance Bond\u00a0e\u00a0Completion Bond\u00a0s\u00e3o muitas vezes utilizados erroneamente no mercado de forma indistinta<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":2949,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"nf_dc_page":"","footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-2782","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-report"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2782","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2782"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2782\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2949"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2782"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2782"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2782"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}5. Comercializa\u00e7\u00e3o do HIS 1<\/h2>\n\n\n\n
Especificamente para o HIS 1, foi estruturado um novo procedimento que inclui:<\/h2>\n\n\n\n
6. Defini\u00e7\u00f5es Espec\u00edficas para Loca\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n