{"id":1499,"date":"2024-09-08T16:31:24","date_gmt":"2024-09-08T16:31:24","guid":{"rendered":"https:\/\/amatuzzi.com\/?p=1499"},"modified":"2025-07-20T18:53:53","modified_gmt":"2025-07-20T18:53:53","slug":"a-empresa-gestora-de-ativos-emgea-e-a-versao-brasileira-da-fannie-mae-freddie-mac","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/report\/a-empresa-gestora-de-ativos-emgea-e-a-versao-brasileira-da-fannie-mae-freddie-mac\/","title":{"rendered":"The Asset Management Company (EMGEA) is the Brazilian equivalent of Fannie Mae\/Freddie Mac."},"content":{"rendered":"\n

Em mar\u00e7o do ano passado Bruno Amatuzzi, escreveu um artigo no Linkedin sobre \u201cAs Crises Banc\u00e1rias e a Discuss\u00e3o do Moral Hazard<\/em>\u201d. Naquela \u00e9poca, o tema de crise banc\u00e1ria nos Estados Unidos com a fal\u00eancia de alguns bancos por l\u00e1 voltava a tomar o notici\u00e1rio. Pouco mais de um ano depois, voltou de certa forma ao mesmo tema, mas agora por outra raz\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Ontem, no dia 22 de abril de 2024, o Governo Federal editou a Medida Provis\u00f3ria No. 1.213, que criou o Programa \u201cAcredita\u201d, com medidas de est\u00edmulo ao mercado de cr\u00e9dito. Entre outros pontos, esta Medida Provis\u00f3ria mudou as atribui\u00e7\u00f5es da\u00a0Empresa Gestora de Ativos (EMGEA), autorizando-a \u201cfomentar o crescimento do mercado imobili\u00e1rio nacional, provendo maior liquidez aos ativos com base em cr\u00e9dito imobili\u00e1rio<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Em uma primeira an\u00e1lise, \u00e9 poss\u00edvel notar que a EMGEA, em seu novo papel, tem fun\u00e7\u00f5es muito parecidas (sen\u00e3o iguais) \u00e0 Fannie Mae[1] e \u00e0 Freddie Mac nos Estados Unidos. Pela nova regra, a EMGEA poder\u00e1:<\/p>\n\n\n\n

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adquirir cr\u00e9ditos imobili\u00e1rios concedidos por institui\u00e7\u00f5es financeiras, p\u00fablicas ou privadas, para incorpora\u00e7\u00e3o em carteira ou para posterior venda ao mercado;<\/li>\n\n\n\n
adquirir, no mercado financeiro, t\u00edtulos e valores mobili\u00e1rios lastreados em cr\u00e9dito imobili\u00e1rio; e<\/li>\n\n\n\n
ofertar instrumentos financeiros que permitam a prote\u00e7\u00e3o de institui\u00e7\u00f5es financeiras, p\u00fablicas ou privadas, a exposi\u00e7\u00f5es de remunera\u00e7\u00e3o e prazos oriundos de concess\u00e3o de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio. Ela poder\u00e1, inclusive, atuar como securitizadora de cr\u00e9ditos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Bom, a ideia do Governo Federal n\u00e3o \u00e9 nova. A\u00a0Fannie Mae<\/strong>\u00a0(Federal National Mortgage Association<\/em>) e a\u00a0Freddie Mac<\/strong>\u00a0(Federal Home Loan Mortgage Corporation<\/em>) foram criadas, respectivamente, em 1938 e 1970. Cada uma tem um foco espec\u00edfico, mas ambas tem o mesmo prop\u00f3sito: serem entidades apoiadas pelo governo federal (GSE \u2013 Government Sponsored Entities<\/em>) e encarregadas de expandir o mercado secund\u00e1rio de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio (mortgage market<\/em>) dos Estados Unidos, dando financiamento aos bancos por meio da reciclagem de suas carteiras de cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n
Em outras palavras, assim como se prop\u00f5e agora com a EMGEA, Fannie Mae e Freddie Mac n\u00e3o atuam diretamente no mercado de varejo de cr\u00e9dito. Elas n\u00e3o originam financiamentos imobili\u00e1rios, nem fazem financiamento direto. Isso \u00e9 papel das institui\u00e7\u00f5es financeiras. O que elas fazem \u00e9, atrav\u00e9s de certas estruturas, prover recursos (liquidez) ao mercado financeiro, adquirindo suas carteiras de cr\u00e9dito e, muitas vezes, empacotando-as para revend\u00ea-las a investidores. Este tipo de opera\u00e7\u00e3o de mercado de capitais \u00e9 mais conhecida como securitiza\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos ou receb\u00edveis, e l\u00e1 nos Estados Unidos gerou t\u00edtulos conhecidos como RMBS (Residential Mortgage-Backed Securities<\/em>).<\/p>\n\n\n\n
Durante a crise banc\u00e1ria que assolou os Estados Unidos e o mundo em 2008, os RMBS tiveram um papel central, e tanto Fannie Mae, quanto Freddie Mac, foram dois grandes protagonistas da crise e catalisadores dos seus efeitos.<\/p>\n\n\n\n
Nesse per\u00edodo, em 2008, eu estava trabalhando na minha tese de mestrado (LL.M) na University of Michigan Law School. O tema da minha tese era a crise do subprime de 2008 nos Estados Unidos e o papel a regula\u00e7\u00e3o norte-americana na cria\u00e7\u00e3o de todo aquele problema.<\/p>\n\n\n\n
Eu lembro de discutir o papel da Fannie Mae e da Freddie Mac em uma reuni\u00e3o com o meu orientador, Professor Vik Khanna, e com o ent\u00e3o professor Michael Barr (logo depois nomeado por Barack Obama para o cargo de\u00a0US\u00a0Department of the Treasury\u2019s Assistant Secretary for Financial Institutions<\/em>, encarregado de repensar e reformular a regula\u00e7\u00e3o banc\u00e1ria dos EUA). A quest\u00e3o que estava sobre a mesa era: este tipo de entidade traz mais benef\u00edcios ou malef\u00edcios \u00e0 economia?<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 adianto que nunca consegui \u2013 e acho que ningu\u00e9m conseguiu \u2013 chegar a uma resposta sobre isso, mas o Professor Michael Barr j\u00e1 naquela dizia, fazendo brincadeira (mas falando s\u00e9rio), que Fannie Mae\/Freddie Mac eram como os tubar\u00f5es brancos: eram importantes para o ecossistema, mas todo mundo tinha medo delas\u2026.<\/p>\n\n\n\n
Ele tinha raz\u00e3o. J\u00e1 havia naquela \u00e9 \u00e9poca um sentimento de que elas representavam um risco ao mercado. Alguns meses depois daquele bate-papo, em setembro de 2008, tanto a Fannie Mae, quanto a Freddie Mac, tiveram que ser colocadas em \u201cconservatorship<\/em>\u201d, algo similar ao processo de interven\u00e7\u00e3o de institui\u00e7\u00f5es financeiras existente no Brasil, sob responsabilidade do Banco Central [2]. E detalhe: elas tecnicamente seguem assim.<\/p>\n\n\n\n
Elas chegaram nessa situa\u00e7\u00e3o por uma s\u00e9rie de raz\u00f5es:<\/p>\n\n\n\n
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Regula\u00e7\u00e3o Insuficiente<\/strong>: Fannie Mae e Freddie Mac tinham o curioso status de GSEs, mas na pr\u00e1tica eram companhia privadas, com acionistas e capital na bolsa de valores nos Estados Unidos. Tinham um papel de miss\u00e3o p\u00fablica muito importante, mas ao mesmo tempo operavam com um baix\u00edssimo n\u00edvel de regula\u00e7\u00e3o.<\/li>\n\n\n\n
Competi\u00e7\u00e3o por Posi\u00e7\u00e3o de Mercado<\/strong>: ao longo de muitos anos, Fannie Mae e Freddie Mac tinham uma domin\u00e2ncia no mercado secund\u00e1rio de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio. No entanto, alguns anos antes de 2008, passaram a sofrer pesada concorr\u00eancia privada, o que levou a uma gradual deteriora\u00e7\u00e3o de suas pr\u00e1ticas e pol\u00edticas internas. Sua atua\u00e7\u00e3o se tornou mais permissiva e maiores riscos foram sendo assumidos. Exemplo disso foram os\u00a0subprime mortgages<\/em>, ou cr\u00e9ditos imobili\u00e1rios \u2018podres\u2019, cujos tomadores tinham o pior risco de cr\u00e9dito. Eles foram os primeiros a falharem sem seus pagamentos (na g\u00edria, \u201cdefaultarem\u201d) quando a bolha imobili\u00e1ria estourou, gerando um efeito em cascata no sistema financeiro.<\/li>\n\n\n\n
Reservas de Capital Inadequadas \/ Problemas de Liquidez<\/strong>: como n\u00e3o atuavam como institui\u00e7\u00e3o financeira, Fannie Mae e Freddie Mac possu\u00edam reservas de capital insuficientes para cobrir as perdas crescentes de inadimpl\u00eancias dos\u00a0subprime mortgages<\/em>. As crescentes perdas e a inadequa\u00e7\u00e3o de capital levaram a s\u00e9rias preocupa\u00e7\u00f5es com liquidez, amea\u00e7ando sua capacidade de funcionar e de cumprir suas obriga\u00e7\u00f5es.<\/li>\n\n\n\n
Riscos para Estabilidade para o Mercado<\/strong>: Dado o tamanho e o seu papel crucial no sistema de financiamento habitacional dos EUA, o colapso potencial de Fannie Mae e Freddie Mac representava um risco sist\u00eamico para todo o sistema financeiro norte-americano.<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
Mas em minha opini\u00e3o, o principal elemento que levou Fannie Mae e Freddie Mac a uma situa\u00e7\u00e3o complicada na crise de 2008 foi a percep\u00e7\u00e3o do mercado de que havia uma garantia impl\u00edcita do Governo Federal norte-americano \u00e0s suas atividades (implicit federal government backing<\/em>). Embora privadas, elas tinham acesso a capital do Tesouro dos EUA. Al\u00e9m disso, elas tinham miss\u00e3o p\u00fablica, foram criadas por lei federal, o que fazia com que muitos as vissem como entes p\u00fablicos, embora n\u00e3o fossem. Em raz\u00e3o disso, o mercado n\u00e3o exercia um julgamento ou controle natural sobre as opera\u00e7\u00f5es realizadas por estas entidades (inclusive as de\u00a0subprime<\/em>), como seria esperado, e por isso elas foram se espalhando pelo mercado.<\/p>\n\n\n\n
Criada essa percep\u00e7\u00e3o, ainda que errada, criou-se a situa\u00e7\u00e3o de\u00a0moral hazard<\/em>, sobre o qual falei em meu artigo de 2023. \u00c9 quando parte assume mais riscos do geralmente assumiria, porque ela tem a percep\u00e7\u00e3o de que outra parte arca (ou arcar\u00e1) com os custos desses riscos. A outra parte, neste caso, era o Governo Federal dos Estados Unidos.<\/p>\n\n\n\n
A tempestade perfeita da crise dos\u00a0subprime mortgages<\/em>\u00a0de 2008 nos Estados Unidos teve total liga\u00e7\u00e3o com a atua\u00e7\u00e3o da Fannie Mae e da Freddie Mac, com o\u00a0moral hazard<\/em>\u00a0que se criou a partir da percep\u00e7\u00e3o de que havia um \u201cimplicit federal government backing<\/em>\u201d e o fato de que, naquele momento, essas entidades eram muito grandes e muito importantes para falirem: o famoso \u201ctoo big to fail<\/em>\u201d. Tiveram, ao final, que serem resgatadas pelo Tesouro Federal dos Estados Unidos.<\/p>\n\n\n\n
Voltando ao Brasil e a ideia \u2013 ainda n\u00e3o declarada \u2013 de tornar a EMGEA na Fannie Mae\/Freddie Mac brasileira, n\u00e3o h\u00e1 necessariamente um problema nisso. A bem da verdade, pode ser uma ideia v\u00e1lida, j\u00e1 que o Brasil n\u00e3o tem hoje uma entidade governamental (ou uma entidade com\u00a0funding<\/em>\u00a0p\u00fablico) que fa\u00e7a o papel de indutor de crescimento do mercado secund\u00e1rio de financiamento imobili\u00e1rio. Existem apenas os bancos p\u00fablicos (CEF e Banco do Brasil), mas que atualmente competem com os outros bancos pelo mercado.<\/p>\n\n\n\n
No entanto, o exemplo norte-americano nos lembra da import\u00e2ncia de uma regula\u00e7\u00e3o muito estrita com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 atua\u00e7\u00e3o dessas entidades, que no caso da Fannie Mae\/Freddie Mac \u00e9 feita pela Federal Housing Finance Agency (FHFA). No caso da EMGEA, a Medida Provis\u00f3ria no 1.213\/24 n\u00e3o trouxe nenhum contexto com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 regula\u00e7\u00e3o e, em especial, supervis\u00e3o legal de suas atividades. Isso, a meu ver, \u00e9 preocupante, diante da experi\u00eancia muito traum\u00e1tica nos Estados Unidos.<\/p>\n\n\n\n
Esperemos que, durante a tramita\u00e7\u00e3o da Medida Provis\u00f3ria no 1.213\/24 no Congresso Nacional, o tema da regula\u00e7\u00e3o\/supervis\u00e3o explorado neste artigo seja mais bem discutido e aprimorado. Pode ser importante para o mercado de financiamento imobili\u00e1rio brasileiro ter uma entidade desta natureza, mas n\u00e3o me parece que com uma Medida Provis\u00f3ria que trata um assunto t\u00e3o complexo de forma t\u00e3o simplista, caminharemos na dire\u00e7\u00e3o correta.<\/p>\n\n\n\n
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[1] Segundo anuncia a Fannie Mae em seu\u00a0website<\/em>:\u00a0\u201cWe provide liquidity to the housing market. By delivering loans to Fannie Mae, lenders free up funds that they can use for purposes such as additional lending. We bundle the loans we acquire into securities that are sold to investors around the world.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n
[2] Uma outra entidade que faz parte do sistema de financiamento imobili\u00e1rio norte-americano, a Ginnie Mae, n\u00e3o foi inclu\u00edda porque ela j\u00e1 era uma entidade p\u00fablica, totalmente controlada pelo governo, e em raz\u00e3o de apenas operar em certos financiamentos garantidos por entes federais (e n\u00e3o em subprime, como as demais), ela n\u00e3o tinha exposi\u00e7\u00e3o aos mesmos riscos que Fannie e Freddie Mac.<\/p>\n\n\n\n
Por: Bruno Amatuzzi<\/strong><\/p>\n\n\n\n
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