Assim como muitos sistemas jur\u00eddicos de tradi\u00e7\u00e3o civilista ao redor do mundo, as legisla\u00e7\u00f5es brasileira e mexicana possuem profundas ra\u00edzes no Direito Romano, particularmente em \u00e1reas como contratos, direitos de propriedade e obriga\u00e7\u00f5es. Essa base comum ajuda a explicar a semelhan\u00e7a entre as normas que regulam loca\u00e7\u00f5es em ambos os pa\u00edses.<\/p>\n\n\n\n
Por ser um tema recorrente em minha pr\u00e1tica profissional, tive a oportunidade de estudar as leis que regulam as loca\u00e7\u00f5es no M\u00e9xico, com foco especial na Cidade do M\u00e9xico, e, a seguir, explorarei alguns pontos que diferenciam as regulamenta\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00f5es entre o Brasil e a Cidade do M\u00e9xico.<\/p>\n\n\n\n
Sistema Legislativo<\/strong><\/p>\n\n\n\n No Brasil, as loca\u00e7\u00f5es s\u00e3o regidas unicamente por legisla\u00e7\u00e3o federal. Isso se deve ao nosso sistema de reparti\u00e7\u00e3o de compet\u00eancias, que permite ao governo federal adotar uma posi\u00e7\u00e3o centralizadora para regula\u00e7\u00e3o deste tema, com o objetivo de garantir a uniformidade nas pol\u00edticas habitacionais do pa\u00eds. A lei federal 8245\/1991 \u00e9 voltada unicamente para loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos, enquanto os outros tipos de loca\u00e7\u00f5es, como de bens m\u00f3veis e rurais, s\u00e3o regidos por outras normativas tamb\u00e9m de alcance nacional.<\/p>\n\n\n\n Por outro lado, no M\u00e9xico, as entidades federativas \u2013 como a Cidade do M\u00e9xico, que \u00e9 considerado um Distrito Federal \u2013 t\u00eam um n\u00edvel maior de autonomia para criar leis espec\u00edficas de habita\u00e7\u00e3o, desde que estas n\u00e3o conflitem com a constitui\u00e7\u00e3o federal ou com outras leis federais. E assim \u00e9: as condi\u00e7\u00f5es mais gerais das loca\u00e7\u00f5es urbanas na Cidade do M\u00e9xico est\u00e3o previstas no C\u00f3digo Civil da Cidade do M\u00e9xico \u2013 DF, e algumas condi\u00e7\u00f5es \u2013 mais espec\u00edficas \u2013 na Lei de Moradia da Cidade do M\u00e9xico. A legisla\u00e7\u00e3o federal mexicana, nesse contexto, se limita a aspectos sociais da habita\u00e7\u00e3o, com enfoque em assegurar \u00e0 popula\u00e7\u00e3o o direito constitucional \u00e0 moradia.<\/p>\n\n\n\n Prazo<\/strong><\/p>\n\n\n\n Uma diferen\u00e7a importante entre as legisla\u00e7\u00f5es brasileira e mexicana est\u00e1 no prazo locat\u00edcio.<\/p>\n\n\n\n Na Cidade do M\u00e9xico, o C\u00f3digo Civil estabelece que o prazo m\u00ednimo de loca\u00e7\u00f5es residenciais \u00e9 de um ano, podendo ser prorrogado pelo locat\u00e1rio por um ano adicional, desde que n\u00e3o haja disposi\u00e7\u00e3o contratual em contr\u00e1rio, e que o pagamento dos alugu\u00e9is esteja em dia. J\u00e1 para as loca\u00e7\u00f5es destinadas ao com\u00e9rcio ou a ind\u00fastria, o prazo n\u00e3o pode exceder 20 anos.<\/p>\n\n\n\n No Brasil, n\u00e3o h\u00e1 prazo locat\u00edcio m\u00ednimo ou m\u00e1ximo, mas t\u00e3o somente condi\u00e7\u00f5es espec\u00edficas para loca\u00e7\u00f5es com prazo inferior ou superior a 30 meses.<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m disso, na Cidade do M\u00e9xico, em contratos com prazo locat\u00edcio superior a 3 anos, o locat\u00e1rio adimplente tem o direito de ser preferido em caso de nova loca\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, em condi\u00e7\u00f5es de igualdade com outros interessados. No Brasil, a renova\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o apenas \u00e9 garantida para loca\u00e7\u00f5es destinadas ao com\u00e9rcio e sob requisitos espec\u00edficos (como prazo m\u00ednimo de 5 anos, desempenho da mesma atividade no local, etc.).<\/p>\n\n\n\n T\u00e9rmino e Rescis\u00e3o da Loca\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n Outra distin\u00e7\u00e3o relevante \u00e9 a impossibilidade, na Cidade do M\u00e9xico, de rescindir imotivadamente o contrato antes do t\u00e9rmino do prazo locat\u00edcio,\u00a0regra que se aplica tanto ao locador quanto ao locat\u00e1rio<\/u><\/strong>. No Brasil, o locat\u00e1rio tem a prerrogativa de rescindir o contrato, de forma unilateral e a qualquer momento ap\u00f3s celebrado, desde que arque com a penalidade cab\u00edvel, que, nas loca\u00e7\u00f5es t\u00edpicas, \u00e9 proporcional ao prazo remanescente da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Com isso, podemos concluir que, na Cidade do M\u00e9xico, a \u201cden\u00fancia vazia\u201d do locat\u00e1rio (rescis\u00e3o injustificada e unilateral da loca\u00e7\u00e3o antes do t\u00e9rmino do prazo locat\u00edcio), poderia obrig\u00e1-lo arcar com todo o saldo do contrato de loca\u00e7\u00e3o, em uma estrutura que se assemelharia \u00e0 penalidade por rescis\u00e3o antecipada em contratos\u00a0build-to-suit<\/em>\u00a0no Brasil.<\/p>\n\n\n\n A legisla\u00e7\u00e3o da Cidade do M\u00e9xico tamb\u00e9m \u00e9 mais abrangente do que a legisla\u00e7\u00e3o brasileira no que diz respeito \u00e0s hip\u00f3teses de t\u00e9rmino da loca\u00e7\u00e3o, sendo previsto, por exemplo, que a loca\u00e7\u00e3o pode ser encerrada em caso de perda ou destrui\u00e7\u00e3o total do im\u00f3vel por motivo de caso fortuito ou for\u00e7a maior, em caso de expropria\u00e7\u00e3o e de evic\u00e7\u00e3o. Essas s\u00e3o hip\u00f3teses n\u00e3o est\u00e3o previstas na lei de loca\u00e7\u00f5es brasileira, muito embora sejam amplamente discutidas e previstas nos contratos entre partes sofisticadas.<\/p>\n\n\n\n Valor do Aluguel<\/strong><\/p>\n\n\n\n Na Cidade do M\u00e9xico, os contratos de loca\u00e7\u00e3o devem, em regra, ser firmados em pesos mexicanos, conforme estipulado pela legisla\u00e7\u00e3o local. Contudo, em contratos comerciais ou de alto valor, as partes podem acordar o uso de moeda estrangeira, como o d\u00f3lar. Essa alternativa abre uma possibilidade muito interessante para players estrangeiros que desejam alugar im\u00f3veis no M\u00e9xico, mas n\u00e3o querem estar expostos \u00e0 varia\u00e7\u00e3o cambial. Em contraposi\u00e7\u00e3o, no Brasil, o real \u00e9 a \u00fanica moeda legalmente aceita para pagamentos.<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m disso, uma altera\u00e7\u00e3o recente e importante na Cidade do M\u00e9xico, foi a imposi\u00e7\u00e3o de um limite para o reajuste anual das loca\u00e7\u00f5es residenciais de longo prazo, limitando-o \u00e0 infla\u00e7\u00e3o do ano anterior. No Brasil, por outro lado, \u00e9 comum, mas n\u00e3o mandat\u00f3rio, que os reajustes anuais sejam baseados em \u00edndices de infla\u00e7\u00e3o, como o IGP-M ou IPCA, inexistindo, no entanto, um limite estabelecido para o percentual de reajuste.<\/p>\n\n\n\n Direito de Prefer\u00eancia<\/strong><\/p>\n\n\n\n O direito de prefer\u00eancia para a compra do im\u00f3vel locado \u00e9 outro ponto de distin\u00e7\u00e3o. Na legisla\u00e7\u00e3o da Cidade do M\u00e9xico, duas condi\u00e7\u00f5es s\u00e3o expressamente previstas: (i) o locat\u00e1rio s\u00f3 pode exercer o direito de prefer\u00eancia se estiver adimplente; e (ii) caso sejam alteradas as condi\u00e7\u00f5es da oferta inicial (exceto em rela\u00e7\u00e3o ao pre\u00e7o, salvo se a varia\u00e7\u00e3o for superior a 10%), o locat\u00e1rio ter\u00e1 um novo prazo de 30 dias para exercer a prefer\u00eancia. No Brasil, o direito de prefer\u00eancia \u00e9 previsto na Lei de Loca\u00e7\u00f5es, mas n\u00e3o inclui disposi\u00e7\u00f5es t\u00e3o espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n As diferen\u00e7as destacadas entre a legisla\u00e7\u00e3o brasileira e a mexicana demonstram a necessidade de uma an\u00e1lise jur\u00eddica minuciosa para quem pretende atuar no mercado imobili\u00e1rio de ambos os pa\u00edses. No Brasil, a legisla\u00e7\u00e3o oferece maior flexibilidade para negociar prazos e condi\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o, proporcionando mais autonomia \u00e0s partes contratantes. Em contrapartida, no M\u00e9xico, h\u00e1 uma tend\u00eancia a um regime mais protetivo em rela\u00e7\u00e3o ao locat\u00e1rio, podendo ainda existir uma varia\u00e7\u00e3o relevante do regime legal em fun\u00e7\u00e3o do local onde est\u00e1 localizada a propriedade locada.<\/p>\n\n\n\n Essa distin\u00e7\u00e3o reflete n\u00e3o apenas as particularidades culturais e socioecon\u00f4micas de cada pa\u00eds, mas tamb\u00e9m diferentes abordagens pol\u00edticas em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 moradia e \u00e0 prote\u00e7\u00e3o social. Estar ciente das especificidades locais de cada legisla\u00e7\u00e3o pode evitar lit\u00edgios, otimizar negocia\u00e7\u00f5es e garantir maior estabilidade nas rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias, permitindo que sejam tomadas decis\u00f5es mais estrat\u00e9gicas e adequadas a cada jurisdi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Por: Gabriela Pacela<\/strong><\/p>\n<\/body>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":2204,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"nf_dc_page":"","footnotes":""},"categories":[16],"tags":[],"class_list":["post-1481","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-report"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1481","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1481"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1481\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2204"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1481"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1481"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/amatuzzi.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1481"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}